Bouw State III een goede belegging?
U
hebt het misschien al wel gezien, de reclamespot van Bouw
State III waarin VVD-coryfee Hans Wiegel de uitspraak
“Daarom bieden wij u de zekerheid van 9% gegarandeerd
rendement” onderschrijft met “Daar kunt u op rekenen”.
Bouw
State III BV heeft zeven bijzondere objecten, zes in
Nederland en één in Duitsland. Via de site van
Bouw State III (voorheen Euro Invest BV) kunt u het
prospectus downloaden hetgeen ik u aanraadt. U kunt
instappen met een minimum investering van € 50.000,-. Er is
dus geen AFM toezicht. U wordt als obligatiehouder
vertegenwoordigd door de Stichting Obligatiehouders Bouw
State III waar de heer Hans Wiegel bestuursvoorzitter is.
Verder
is de Bouwhuis Groep onder leiding van J. Bouwhuis een
transparante en betrouwbare onderneming.
U weet
dat rendement en risico aan elkaar gekoppeld zijn. Hoe hoger
het rendement, hoe hoger het risico. Hoe zeker is het
gegarandeerde rendement van 9% en wie staat eigenlijk
garant?
De
garantie wordt verstrekt door de koper van de onroerend goed
portefeuille Bouw State III: de Bouwhuis Groep. De
portefeuille bestaat uit een verzameling van kantoor-,
winkel- en bedrijfspanden die zonder kosten voor € 31,2
miljoen wordt aangekocht. Inclusief kosten wordt dit € 33,7
miljoen. Daarvan wordt € 25 miljoen bij de ING Real Estate
NV geleend als hypothecaire lening en € 8,5 miljoen bij u
als obligatiehouder als u instapt. De overgebleven €
200.000,- wordt door de initiatiefnemer (Bouwhuis Groep)
bijeengebracht (deze krijgt dan het recht op alle eventuele
extra winst). De hypothecaire lening bestaat voor 50% uit
Euro’s en 50% uit Zwitserse Francs. De renten daarvan liggen
op resp. 5,4% (7 jaar vast) en 3,6%. De frankenlening is op
basis van een 3-maands LIBOR (LIBOR is het
basisrentepercentage waartegen banken elkaar geld uitlenen)
waarvan het actuele rentetarief 3,60% (inclusief 85
basispunten opslag) bedraagt. De rentelasten voor de
frankenlening worden voor de komende 7 jaar als constant
verondersteld. Hierin schuilt dus wel een gevaar.
Mocht de
Zwitserse franc onverhoopt stijgen t.o.v. de euro hoe is dan
het valutarisico afgedekt? Volgens de prospectos is het
valutarisico om redenen niet afgedekt: “Indekken van deze
valutarisico’s zal het bestaande valutarisico in Bouw State
III BV begrenzen, maar dit zal tevens het rentevoordeel van
het lenen in CHF opheffen. Het hebben van een open positie
tegen het EUR/CHF renteverschil is een onderdeel van de
strategie van Bouw State III BV. Daarom zal het valuta
risico niet worden ingedekt. Tengevolge van deze open
positie wordt het resultaat / rendement van Bouw State III
BV gedurende de looptijd van Bouw State III BV negatief dan
wel positief beïnvloed door bewegingen in de EUR/CHF
wisselkoers (i.e. rentebetalingen en (gedeeltelijke)
aflossingen wordt gedaan in CHF richting de
financieringspartij, omzetting van de CHF hoofdsom in EUR op
aanvangsdatum)”.
U
ontvangt 9% op uw inleg hetgeen maandelijks wordt
uitgekeerd. Deze uitkering is in totaal 783 miljoen bij een
verwacht beschikbare cashflow van 906 miljoen. Het verschil
wordt aan de liquiditeitspot toegevoegd. Men verwacht een
jaarlijkse toename in de cashflow zodat jaarlijks een hoger
bedrag in deze reservepot wordt gestort.
Tot
zover ziet het er dus allemaal keurig uit al vind ik dat de
9% maar net gehaald wordt. In de prospectos staat: “De
cashflowprognose laat zien dat de rente naar verwachting uit
het exploitatieresultaat kan worden voldaan”. Een probleem
kan dus wel ontstaan bij leegstand. Dan vallen er
huurinkomsten weg en zal de cashflow onder de uitkering van
9% komen.
Na 7
jaar wordt de portefeuille afgestoten. Het is dan te hopen
dat u uw inleg volledig terugkrijgt. De vastgoedwaarde moet
dan minstens de huidige waarde hebben behouden. Ook kan
tegen die tijd een bank de bereidheid tonen de schuld aan de
obligatiehouders over te willen nemen.
In
hoofdstuk 8 van het prospectos worden nog enkele risico’s
(13 in totaal) behandeld. Voordat u instapt is het
verstandig te overwegen of u het aanzienlijk rendement van
9% ziet opwegen tegen de risico’s.
